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万科郁亮再度发出“悲观”预判 2019楼市政策走向

2018-12-17 22:02栏目:要闻
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万科董事会主席郁亮在14日面对媒体时,依然保持了对市场前景的“悲观”判断。他称,房地产行业不可能恢复过去的增长速度。郁亮的判断来源于市场上的诸多信号,据国家统计局最新数据显示,今年1~11月,商品房销售面积、销售额增速双回落;二手房价格近四年首次出现连续2个月超过10个热点城市下调。
 
在市场“寒冬”下,楼市政策的走向引发外界广泛关注。有专家表示,未来房地产政策不会放松。而还有专家认为,地产周期对宏观经济各个领域皆有深远影响,当前地产需求及开发商融资的相关政策亟须调整。
 
 
 
楼市降温持续二手房价格现明显变化
 
国家统计局12月14日发布数据显示,今年1~11月,商品房销售面积148604万平方米,同比增长1.4%,增速比1~10月回落0.8个百分点。商品房销售额129508亿元,增长12.1%,增速回落0.4个百分点。
 
58安居客房产研究院首席分析师张波表示,11月房价保持了一定稳定性,但降温态势延续。一线城市二手住宅继续降温,二线城市环比持平,三线城市环比涨幅回落,且二三线城市继续呈现分化态势;从区域来看,东部城市房价降温明显,而中西部相对稳定。
 
而从11月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况来看,二手房价格近四年首次出现连续2个月超过10个热点城市下调。具体来看,厦门环比下调0.7%,北京、无锡环比下调0.6%,杭州环比下调0.5%,宁波、福州环比下调0.4%。
 
张大伟表示,在8月房价上涨刷新纪录后,9月涨幅明显放缓,10月至11月统计局公布的70大中城市房价最大的特点是,二手房价格出现了明显变化。“2018年全年很可能出现商品房销售金额刷新历史纪录,而成交面积持平的现象。如果2019年的政策不变,房地产市场将出现明显调整,市场拐点已经出现。”张大伟称。
 
但值得注意的是,在多项指标回落的背景下,11月商品房新开发面积出现意外回升。数据显示,1-11月全国商品房新开工面积超过18亿平方米,增长16.8%,增速提高0.5个百分点。其中,住宅新开工面积超过13亿平方米,同比增长19.3%。
 
对此,国信房地产信息网发表评论分析认为,在房地产各项指标增速均有所放缓的背景下,房地产新开工面积却出现意外回升,其背后原因耐人寻味,从房屋类型看,商业营业用房和办公楼新开工面积均出现较大幅度上涨,不排除是企业为规避土地闲置政策而采取的临时性措施。未来商品房新开工面积走势仍待观察。
 
楼市政策走向引关注
 
12月13日召开的中央政治局会议分析研究了明年经济工作,没有提到楼市调控,引起舆论关注。市场总是按照过去的思路认为,当经济下行时,尤其是地产调控长时间冻结楼市后,政府应该放松地产调控以刺激经济增长,这种“放松”会制造一个巨大的商业机会。
 
此外,近日,国家发改委发布《关于支持优质企业直接融资的通知》(下称《通知》),其对房地产行业融资的影响也引发了市场的高度关注。而今年以来交易所地产公司债审批速度也已加快,前11月通过交易所审批的地产公司债额度同比大幅增加,《通知》的下发是否可以看作房地产融资进一步放松的信号?
 
第一太平戴维斯华北区高级董事、评估部负责人胡建明表示,虽然国家发改委支持优质企业发企业债,但具体分析发现,按照中央精神,目前只支持有关棚户区改造、保障性住房、租赁住房等领域的项目,并不支持商业地产项目,不能因此认为房企融资开始松动了。
 
华创证券分析师袁豪分析称,目前调控政策已见成效,政策无从紧必要,同时经济也存在波动压力,目前形势下稳定或更为关键。他预计后续房地产市场政策环境有所改善。
 
摩根士丹利华鑫证券首席经济学家、研究部负责人章俊预计,“房子是用来住的,不是用来炒的”这一政策底线不会变,但明年年中之可能会调整部分城市限购限售,放松首套房的首付比、认贷条件和利率等具体政策。
 
中金公司首席经济学家梁红也表示,2019年房地产投资同比增速可能降至-10%~-5%之间。鉴于地产周期对宏观经济各个领域的深远影响,当前地产需求及开发商融资的相关政策亟须调整,且政策调整宜早不宜迟。
 
但京东金融首席经济学家沈建光预计,政府仍会坚持房住不炒的表态,同时强调房地产长效机制的确立。考虑到当前房地产销售回落、国内房地产企业贷款与按揭贷款增速仍在下降,预计明年房地产市场仍将整体处于调整通道。