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资金安全问题频出 长租公寓频繁“爆雷”背后

2018-10-27 20:14栏目:要闻
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租房莫名其妙地签了个贷款合同,出现逾期自己却完全不知情,就此出现信用污点;发现要签贷款合同,不想租了,定金就此打了水漂……近期,长租公寓中介服务行业不断爆出与“租房贷”相关的各种问题。
 
不少人对长租公寓抱有疑虑的根源就是其资金池的安全性。长租公寓往往需要预付半年甚至一年的房租,但通过租金贷等金融方式,用户可以进行分期付款。这意味着,一旦公寓方现金流出现问题,用户可能会赔上信用、丢了住处。对此,业内普遍认为,长租公寓资金池监管亟须出台统筹规定。
 
资金安全问题不断
 
近日,老牌长租公司“寓见公寓”因拖欠房东租金、疑似现金流吃紧,被债权方上海华瑞银行的一纸告知函公之于众。更令人惊诧的是,数万名交了押金、背负分期贷款的租客将面临被收回房源甚至上征信黑名单的危险,而退还租金、免除租金贷等租客的诉求却尚未得到正式回应。
 
另据媒体报道,深圳“鱼悦公寓”因多层转租,三房东卷款跑路,二、四房东产生纠纷,租客突然被通知租赁合同提前终止,需在短期内全部搬离,此前向四房东缴纳的租房押金也几经周折、多番追讨而无果。据粗略估计,有430户租客受此影响,押金总额高达250万元。
 
受长租公寓资金问题影响的不只是租客,还有可能是业主。长沙长租公寓“咖啡猫”最近被爆,在与业主签约时,要求其在“房乐分”平台注册,表面上是为了确保业主本人收到租金,而实际上却让业主背负上了贷款。
 
在众多长租公寓爆雷案例中,“资金问题”总会成为关键词。随着长租公寓的快速发展,配套的资金监管措施不够完善导致这一问题日益凸显。
 
上海市消费者权益保护委员会日前披露的《长租公寓中介服务投诉激增,市场隐患凸显》中称,部分中介机构违反押金退还约定,侵害消费者的财产权,相关投诉达730余件。
 
另外,笔者从深圳市消费者委员会了解到,近期,深圳长租公寓相关投诉量增长迅速,原因大多与“租金变贷款”有关。数据显示,深圳市消费者委员会2016年收到的有关长租公寓的投诉仅29宗,2017年投诉量为101宗,同比增长了248%;今年截至8月24日,已收到投诉162宗,同比增长了305%。
 
“消费者投诉反映深圳长租公寓中介服务存在定金不能退、租金变贷款等方面问题,主要体现为消费者在签署定金协议后才发现需要贷款,拒签租赁合同‘定金不退’;在消费者不知情的情况下,‘租金变贷款’等。”深圳市消费者委员会投诉部副部长魏兴说。
 
“租房贷”套路深
 
一些长租公寓平台存在“租房贷”的套路。每次交房租对年轻的租客来说都是一次心理压力测试,房租是大部分年轻人的压力所在。因此,以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓打出了“押一付一”,甚至不需要押金的牌,很受市场欢迎。
 
然而,问题就出现在这里,租客与长租公寓签的并不只是一份租房合同,而是租房合同与分期贷款合同,长租公寓运营方已经通过放贷机构提前拿到了整个合同期限内的所有房租。租客每个月付的钱并不是房租,而是在还贷款。
 
据了解,长租公寓中介服务商普遍针对月付租客推出了“租房贷”。蛋壳公寓的负责人表示,如果租客采取月付租金的方式,必须要签订贷款合同。而自如的负责人则表示,月付可以采取传统的付款方式,也可以选择贷款,但贷款方式可以享受租金和服务费优惠。
 
有业内人士指出,长租公寓引入第三方金融平台的主要动力是,可以从第三方金融平台一次性获得租客的全年房租,但其却按月给业主交租,资金期限错配形成了内部“资金池”。
 
除了月付外,长租公寓中介服务商还提供季付、半年付、年付等支付方式,都是希望租客预付更多的租金,以扩大“资金池”的规模。
 
深圳市消费者委员会表示,若长租公寓中介运营商挪用“资金池”导致经营风险,出现非正常停止运营,将会出现三种情况:要么房东既收不到房租又收不回房,要么租客既没房子住还要还贷款,要么金融平台无法收回贷款产生金融风险。必有一方利益受损,极易引发纠纷。
 
事实上,这类问题已经发生,杭州鼎家和上海爱公寓两家长租公寓运营商已因资金链断裂而破产。
 
虽然争议重重,但长租公寓中介服务商认为引入金融平台提供“租房贷”是推进住房租赁资产证券化的创新举措。但有资深人士认为,长租公寓中介服务商并不拥有房屋的产权,其推出的“租房贷”这类创新是以提升业主和租客的租赁风险为代价的。
 
警惕“资金池”风险
 
在业内看来,“长租公寓+金融工具”的模式下资金池风险犹存,甚至被部分长租公寓企业滥用成为融资圈钱的工具,平台并未保障租户资金安全且连基本的契约精神也已违背,导致拖欠房东租金、租户贷款缠身等,社会影响非常恶劣。
 
中原地产首席分析师张大伟指出,金融化带来的“资金池”已经成为长租公寓最大的问题。现在,长租公寓已经不仅是一个租赁企业,而是一个个标准的“金融企业”了。可目前,对于长租公寓资金池的监管还很少。
 
“资金池存在的最大问题是可以掩盖问题、后移投资风险。将房主的预期租金,通过平台项目转移到公司名下,实际控制人可以随意动用。这些金融工具带来了巨大的市场风险。”张大伟说。
 
另有资深人士指出,当前金融监管部门对房地产开发贷款采取的是限制政策,但住房租赁贷款不在限制之列,于是有些机构便从监管中套利。其操作手法之一就是租金贷,即大量获取房源,以租约为基础资产获取贷款融资。利用接近或稍高于银行正常利率的贷款利率,同从信托等市场渠道融资的高额利率之间的价差,获取套利的空间。
 
有专家认为,长租公寓作为新兴产品,有其优势,但隐藏的风险也不容忽视,需要政府和市场对行业新特点、新动向加强研究,及时出台行业规范,完善监管制度。
 
事实上,针对资金池问题,一些地方已经探索了监管举措。日前,浙江省住建厅等出台了《关于促进长租公寓市场平稳健康有序发展的指导意见》。该文件要求,从事住房房源委托出租业务的长租公寓企业,应当按照约定每季度或每半年向全体住房房源委托出租人、长租公寓承租人,通告住房租金收入、支付总额,按期或者逾期支付,以及经营住房委托出租业务所产生的沉淀资金使用等情况。定期通告租金收付及沉淀资金使用情况的条款,应当在委托出租协议、承租协议中分别予以约定。
 
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,浙江省新近出台的这份文件并没有规定资金池是违法违规的。若没有金融政策支持,仅靠单纯房源积累出租,长租公寓的潜在成本很高、运营难度很大,因此对资金池的监管还应探索更多的思路。
 
严跃进说,对于长租公寓的资金管理,需要工商、住房、税务等行政部门积极行动,例如对长租公寓的产业定位、租赁住房发展的政策规范、相关租赁业务的税费减免等做出更具体的规定,才能给长租公寓的后续发展留出更大的空间。