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数月时间市场转向 曾激进冲规模的房企“悬”了

2018-10-25 18:33栏目:要闻
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近日,行业标杆万科高喊“活下去”在业内掀起不小波澜,一度被解读为对市场前景预期悲观。但万科并没有真正地活不下去,据机构最新统计数据显示,万科依然稳坐上市房企前三名的宝座。
 
事实上,对于财务状况良好、资产结构健康的房企而言,当下正是规模进阶的最好时机。然而对于过去两年间举债并购、拿地激进的房企来说,在当下融资“寒冬”的背景下,居高不下的负债率或正威胁着他们的未来发展。
 
 
时针回拨至两年前。彼时市场火热,虽然各地调控政策密集出台,然而多数房企对于后市仍然乐观。许多房企选择密集融资加杠杆冲规模,中型房企更是其中的典型,不少百亿元级别房企纷纷抛出了冲击千亿目标的时间表。
 
先有面粉,后有面包。当时期望在规模上冲上新台阶的百亿元级房企,在招拍挂市场颇为激进,即使是收并购这个几乎被大型房企垄断的领域,也时常能见到这些中型房企的身影。这种情况一直延续到今年上半年。
 
这些激进的中型房企并没有预料到,仅仅数个月时间市场就突然转向。而由于过去两年间杠杆加得过高,不少房企如今处境不容乐观。
 
对此每日经济新闻刊文称,美国经济学家海曼·明斯基提出的“明斯基时刻”(即资产价值崩溃的时刻),对于这些激进房企来说并非危言耸听。
 
中国房地产业协会会长刘志峰8月底曾表示,今年上半年房企资产负债率达到了80%(红线),少数房企由于杠杆率过高,无法支撑企业的规模扩张,最终导致现金流断裂和债务违约。
 
债务红线压顶,“缺钱”困境仍旧难破。
 
国家统计局日前披露的2018年1-9月份房地产开发企业到位资金情况显示,1-9月份,房地产开发企业到位资金121882亿元,同比增长7.8%,增速比1-8月份提高0.9个百分点。其中,国内贷款18041亿元,下降5.1%;利用外资43亿元,下降61.7%;自筹资金40596亿元,增长11.4%;定金及预收款40259亿元,增长16.3%;个人按揭贷款17522亿元,下降1.2%。
 
上海中原地产市场分析师卢文曦称:“上述数据很说明问题了:贷款速度放缓,房产商主要还是靠自救。自救的主要方式就是卖房。”
 
“从资金情况看,目前房地产企业的资金压力相比2015-2016年有非常大幅度的收紧”。中原地产首席分析师张大伟分析认为,从各地楼市调控政策效应来看,预计房企的资金还会继续受到压力。“与此同时,发债等渠道还有可能继续收紧。综合来看,对房企来说,2018年将是最近4年来资金压力最大的一年”。
 
但值得注意的是,多位市场分析人士对媒体表示,楼市调控虽持续高压,但房地产市场超过10万亿元的规模,对于资金、管理、品牌优势明显的龙头房企依然还有机会,并不存在“活下去”的问题。然而对于部分中小房企而言,却面临着被洗牌出局的风险。
 
那在此背景下,曾经激进的房企还能有未来吗?
 
在多名业界人士看来,规模发展激进的房企,主要隐患在于未能平衡好债务与扩张之间的关系。“去年有一家房企才200多亿元的销售额,却喊出了3000亿元的目标。如果没有调整还在往前冲,这种情况就很危险。”一名房企策略分析师指出。