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供给端发力 集体租赁住房进入实操阶段

2018-09-05 13:48栏目:要闻
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“截至目前,我国共有租赁人口约1.68亿,其中北京租赁人口达800万人,而当前北京租赁房源约为350万间,租赁缺口达400万间以上”。这是贝壳研究院、21世纪产业研究院在7月联合发布的《2018年中国住房租赁白皮书》披露的数据。租赁房源供不应求被认为是最近一段时期造成北京房租大涨的主要推手之一,因此,如何从供给端入手稳定租房市场成为了许多人关心的话题。
 
去年4月,北京市发布了《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》。计划明确,今后五年,北京将继续加大租赁住房供应,计划供地1300公顷,建设租赁住房50万套,而这50万套租赁住房的大部分将通过集体建设用地安排。日前,北京市两个集体土地租赁住房项目相继正式开工建设,标志着集体租赁住宅进入到实操阶段。
其实不仅仅是北京,国内其他试点城市也在积极推进。那么,作为未来租赁市场的供应主力,这些在集体土地上建设起来的房子条件如何,客户群体都是谁,入市后将会对租房市场产生什么样的影响?
 
提高标准确保职住平衡
 
有别于公租房、经济适用房等保障性住房,集体租赁住房是一种市场租赁的房源,租金要与市场看齐,承租人为市场租户。
 
据悉,此次开工建设的两个集体土地租赁项目分别位于北京市丰台区南苑乡成寿寺村和石景山区古城区域,是去年北京市形成土地供应的39个集体土地租赁住房项目中最早动工的两个。据北京市住保办副主任叶向忠此前向媒体介绍,还有12个项目计划在今年9月底前开工建设,总套数约为8000套,剩余的地块也会积极协调,力争年底前开工。
 
中国商报记者了解到,此次成寿寺村集体土地租赁住房项目可提供租赁住房901套,主要户型为25平方米的开间;古城项目可提供租赁房源403套,七成以上为50平方米至90平方米的一居室和两居室,剩余为110平方米左右的三居室。其面向的人群主要是周边入驻企业的工作人员。其中,古城集体租赁住房项目被定位为高端公寓式租赁住宅,对户型设计、装修档次、后期运营管理等都提出了较高要求。
 
据悉,虽然户型面积大小有别,但上述两个项目的地理位置与建筑布局都相当不错:交通方便、紧邻商务载体,市政配套设施较为齐全,租户可拎包入住,而且设置了多处“共享空间”方便邻里交往。
 
据石景山区住保办主任王晓庆介绍,下一步计划将这些房源趸租为保障住房,配租给石景山区引进的高端人才和轮候保障房家庭,确保石景山未来人才的职住平衡。此外,石景山区还计划从全区4至5万套的安置房中趸租一部分闲置房源作为租赁住房,配租给轮候保障房家庭和有需要的高端人才,目前具体方案正在制订中。
 
这也是为了响应北京市对集体租赁住房的相关建设要求。去年11月,北京市发布《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》,对集体租赁住房项目的建设区域、布局、租金水平、租期、承租人等做出了明确规定。
 
意见要求,租赁住房用地按照城镇居住用地标准进行规划和管理,配置必要的教育、医疗等居住公共服务设施;在布局上结合“三城一区”和产业功能区,坚持毗邻产业园区、交通枢纽和新城;租金水平可统筹考虑区位、配套、市场需求等因素,并参考周边市场物业水平,与房屋租赁市场接轨。也就是说,有别于公租房、经济适用房等保障性住房,集体租赁住房是一种市场租赁的房源,租金要与市场看齐。承租人为市场租户,同时鼓励趸租集体租赁住房作为公租房房源,面向公租房备案家庭或人才配租,或由保障家庭自行承租。
 
这样的住房相对于市场上的个人房源或长租公寓有何优势呢?业内人士认为,集体租赁住房最大的优势在于管理规范,入住者不用担心随意涨租金或是无缘毁约等现象的发生。
 
值得关注的是,为了防范出租机构将房屋变相对外出售或以租代售,集体租赁住房的单次租期不得超过10年,但也鼓励租客签订长期住房租赁合同,因此除出承租人另有要求外,单次租赁的期限也不得低于3年。此外,为了杜绝农村集体土地上的“小产权房”顽疾,集体租赁住房的不动产权利证书按项目整体核发,不予分割办理单元产权证书。同时,权利证书还会注明:仅用于租赁住房建设和运营,未经批准,不得出让、转让,不得转租,不得出售,不得改变土地用途。
 
试点推进践行租购并举
 
随着建构租购并举住房体系的提出,利用集体建设用地建设租赁住房的试点推进力度也不断加大。
 
其实,早在2011年,北京市就向原国土资源部提出了利用集体土地建设公共租赁住房的试点申请,经批准后先后在朝阳区平房乡、海淀区唐家岭、温泉镇351、昌平区北七家镇等5个集体土地地块开展了租赁住房项目试点,建设租赁住房1.28万套。这些房源主要是被政府趸租为公租房以及提供给一些产业园区的工作人员。
 
随着建构租购并举住房体系的提出,利用集体建设用地建设租赁住房的试点推进力度也不断加大。
 
2017年4月,住建部、国土资源部印发的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》提出,在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市,开展集体建设用地上建设租赁住房试点。同年7月,住建部、国土资源部等九部委联合印发《关于在人口流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,再次提出在超大城市、特大城市可开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。
 
2017年8月21日,首批集体租赁住房试点城市名单出炉,北京、上海、沈阳、南京、杭州等13个城市入选。
 
国土资源部土地利用司相关负责人表示,希望通过试点,到2021年底,在相关地区成功运营一批集体租赁住房项目,完善利用集体建设用地建设租赁住房规则,形成一批可复制、可推广的改革成果,为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。
 
据记者了解,除北京外,全国其他试点城市也正在积极推进当地的试点方案。如广州日前对三个村庄村集体建设用地规划调整进行征询意见公示,均涉及到村集体建设用地建设租赁住房性质,并计划到2020年利用集体建设用地建设租赁住房建筑面积300万平方米;成都目前已确定在天府新区、青白江区、金堂县和蒲江县四个地方先行试点,编制了5个试点项目;郑州市郑东新区金光集体土地租赁房项目一期预计建成1000套租赁房;合肥市包河区和长丰县试点项目在今年5月底已经开工建设,其他区县已于5月底完成前期工作;佛山市南海区集体用地建设租赁住房试点项目已在南海桂城、丹灶等地铺开。
 
美房网投资俱乐部首席分析师康辉对中国商报记者表示,此举是给集体建设用地“松绑”的表现,“在使用权方面拓展了集体土地的用途,赋予了其更多职能,同时也有助于缓解租金上涨的压力,尤其是在今年租赁房源紧缺、房租飞涨的大环境下,集体租赁住房数量较多,租金、租期相对稳定,将成为平衡租房市场的重要一环。”康辉说。
 
中原地产首席分析师张大伟分析认为,从短期来看,虽然整个市场当前的租赁房源供给还比较缓慢,但当政府规划的项目陆续开工建设以后,将不断加快房源的供给,整个租赁市场将会有很大的后劲。