有态度的新闻门户

坍塌事故接踵而至 房企“高周转” 背后“爆雷潮

2018-11-21 21:39栏目:区域
TAG:

在房地产市场频传“凉意”之际,龙头房企业绩却“温暖如春”。然而,靓丽的业绩却难以掩盖“质量”的尴尬,继碧桂园“工地坍塌”事故后,11月12日,万科在中山古镇的在建项目万科城工地发生局部板面坍塌。针对连续暴露的建设工程质量问题,有媒体指出“高周转”成为最主要的推手。同时有分析认为,未来一段时间,高成本融资和回款速度放缓将影响房企业绩表现。另有专家称,不排除明年少数房企爆雷。
 
 
 
事实上,在楼市遇冷的大环境下,高周转不仅是诸多房企的宣传亮点,也成为资本市场判断房企盈利强弱的重要指标。一方面,提升杠杆率,一方面加速周转回笼。这已经成为地产行业惯用的做法。但两者的博弈如今却成为当前房企面临最大尴尬。
 
一位开发商人士对广州日报表示,越是在融资压力大的时候,房企越是会强调高周转,“除了提升利润,当前的高周转背后的驱动力主要是高杠杆。”这位开发商人士称。
 
 对于近期房企密集再融资的情况,中原地产首席分析师张大伟分析认为,楼市销售放缓,而前期过度投资加上去杠杆,导致其对资金需求上涨。因此,在监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场背景下,融资成本难以下降。
 
据58安居客房产研究院监测的数据显示,今年以来房企融资压力明显大于去年。1-9月销售金额TOP50的房企融资成本同比平均提升了1个百分点,融资金额同比收窄近三成。
 
一边厢,11月份,房企密集发布融资公告,成本明显提升,杠杆率进一步提高。另一边厢,销售增速却在放缓。在此背景下,离职潮也如约而至。在刚刚过去的一周,便有融信中国、正荣地产、旭辉集团、俊发集团在内的四家房企发生高管离职。
 
业内人士指出,房企高管离职潮背后,折射的是国内房地产市场拐点已至,房企在销售压力之下走马换将的一种无奈。近年来,虽然各大房企纷纷加大转型力度,努力提升非房地产业务的收入占比。但是,面临突如而至的行业下行,在“远水解不了近渴”的情况下,战略收缩、开源节流成为很多房企的当务之急。
 
同时,央行也注意到房地产行业杠杆风险问题。近日,央行发布《中国金融稳定报告(2018)》(以下简称“报告”)明确指出,我国房地产金融风险总体可控,但部分房地产企业债务率过高等风险要关注。销售放缓正加大房企杠杆风险。新城控股集团有限公司副总裁欧阳捷在接受21世纪经济报道记者采访时表示,“整体上看,房企压力在变大,但比较缓慢。少数房企肯定面临巨大压力,不排除明年爆雷。”
 
具体而言,报告称,房地产企业债务率较高,融资方式复杂。部分房企的土地竞买保证金也来自外部融资,购地资金杠杆率达到7~8倍,严重违反了自有资金购地的要求。较高的负债率增加了房地产企业经营发展的顺周期性,削弱了其应对行业波动的能力。此外,部分房地产企业的融资渠道存在业务模式复杂、多层嵌套、明股实债的情况,加大了监管部门掌握资金真实流向的难度,削弱了监管效果。而房地产行业风险通过多种方式影响金融体系。
 
“报告点出了三个问题。第一是高杠杆拿地的风险,已经成为房地产领域和开发商领域的重要风险。该做法也使房企面临更大的经营压力;第二是房企的融资模式更加复杂,导致监管方面也遇到了很多困难,这使得部分金融风险还没有完全暴露出来;第三是当前企业的负债压力继续增加,使得降低负债规模依然成为一个重要的任务。”易居研究院研究总监严跃进表示。