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Mr.Liu丨2019年,西宁新一轮商业地产浪潮或正在袭

2019-04-05 22:01栏目:财经
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今天谈谈商业地产,相比住宅地产,商业地产的波动性更强,也是高风险高收益。有的人赚的盆满钵满,有的人直接血亏。
 
关于商业地产的风潮或将再次来袭,是2018年下半年的地产公开课上Mr.Liu提出的,而今开始讲给更多的人。
 
地产公开课的目的就是给出更加前瞻的分析,让一部分人快起来。
 
西宁商业地产触底
 
2013年11月5日,海湖新区出现了1150万元/亩的海湖商业地块“新单价地王”,一时间不论是开发商,还是投资者对商业地产蜂拥而入,缔造了西宁商业地产的辉煌。
 
好景不长,随着商业地产的大量开发,商业地产迅速进入高库存时代。一时间不论是开发商还是投资者,都谈商业地产色变,很多人买了商铺别说赚钱,回本都难。
 
随着去库存时代的来临,西宁出台的《西宁市关于促进住房消费的意见》《西宁市房地产供给侧结构性改革方案》都强调了商业地产去库存。甚至后期提出,允许房地产开发企业将闲置的商业用房按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地。
 
2013年以来的西宁商业地产可谓是过山车式的走势,踩准行情在2013年前买入优质商铺的基本都赚到了。以海湖新区为例,2013年买入新华联的街铺还是很不错的,再往后有些交房都费劲。
 
2016年以来,西宁住宅市场持续回暖,基本完成去库存大业。也就是在2016年,西宁新增商业楼盘大幅减少,也在逐渐消耗商业地产的库存量。
 
以数据看,2018年西宁商品房价格同比上涨10.11%;2018年西宁新建商品住宅价格同比上涨12%。
 
商品房(含住宅、商业营业用房、写字楼等)整体涨幅低于住宅价格涨幅,差距在哪?
 
没错,商业地产拉了住宅的后腿。
 
随着商业地产价格持续下滑,10万元/㎡的商铺早就不见了,租金收益比也在回升之中。
 
商业地产看政策风向
 
先说一个大政策。
 
随着经济模式的转型升级,国家提出:提振内需形成强大国内市场。从西宁看,2018年西宁服务业增加值完成772.34亿元,服务业占GDP的比重达到60.04%,高出全国平均水平7.88个百分点。(相关阅读,点击查看Mr.Liu丨2018年西宁服务业占比超60%,开启消费驱动时代)
 
如果中国形成以消费为驱动的经济增长模式,仅靠网络是不够的,消费场景主要是在商场、商铺里面。
 
这是商业地产的大风向。
 
所以,在商业地产高库存的背景下,阿里巴巴先后投资银泰、苏宁、三江、百联、大润发、欧尚、居然之家等知名企业,腾讯投资万达、永辉、海澜之家等知名企业。特别是2018年,两家巨头可谓是动作频仍。
 
从西宁政策看。
 
2011年2月25日西宁发布住宅限购令,资金开始从住宅领域转向商业地产领域,2011年在西宁买商铺收益相当可以,直接催生了商业地产的投资热。
 
 
当商业地产投资热潮过后,商业地产投资也就那样了。
 
2018年西宁出台一系列政策整顿楼市,目标直指住宅市场,特别是三套住宅公积金限贷和公积金配贷系数的调整,而且不排除政策进一步收紧。(相关阅读,点击查看Mr.Liu丨青海定调2019年公积金政策,买二套房必看!)
 
如果政策进一步收紧,必然驱使很多要流入住宅市场的资金进入商业地产领域,也许会催生新一波的商业地产热潮。
 
还是那句话,在别人贪婪的时候恐惧,在别人恐惧的时候贪婪。
 
以住宅市场为例,2016年在很多人还在恐惧西宁住宅价格下滑的时候,勇敢买入,拿到了这波行情最大的蛋糕。
 
商业大鳄跑马圈地
 
市场分析需要通过实际事件来验证,单纯的市场分析如果得不到市场验证是没有价值的。
 
先看2018年以来的西宁百货行业。
 
2018年1月20日,长春欧亚收购大十字百货90.42%股权;2018年7月6日,王府井百货正式签约大象城;2019年初,王府井百货签约新千国际广场。
 
以王府井百货、长春欧亚为代表的上市百货公司,在西宁积极拓展,特别是王府井百货,半年时间连签两店,即将形成一城四店五馆的格局。
 
另外,苏宁小店在西宁也开始遍地开花。
 
再看商业地产领域,红星天阙、吾悦广场都在2019年发力,北川万达广场也被写进了《政府工作报告》。甚至乐都也在北京签约了万达广场。
 
本土开发商也是如此,香格里拉、力盟商业巷、唐道637、新千国际广场都在2019年集中发力商业地产领域,不是卖商铺,就是卖公寓。
 
种种迹象都可以看出,不论是上市百货公司、品牌房企还是本土房企,都在积极拓展商业地产领域。
 
这些都印证了此前Mr.Liu的市场判断。这帮嗅觉灵敏的家伙已经在“抄底”商业地产。
 
这个时候不论是买百货公司、签约商场,还是购买商业用地,价格都在低位。
 
举个例子,长春欧亚收购大十字百货90.42%股权,仅仅耗资约2.82亿。大十字百货为金鼎级百货店,三个商场也都是一等一的好地段,仅自有建筑面积就达到82363.56 ㎡,2017年主营业务收入达到4.9亿元。
 
这买卖划算不?
 
2018年的西宁商业地产是“有人辞官归故里,有人星夜赶考场”。2019年则是“等风来”。
 
最后,Mr.Liu还要叮嘱几句,高收益必然面临着高风险,承受不了潜在风险,便不能得到巨大收益。挑准地段、挑准楼盘、挑准模式至关重要。投资商业地产的钱应该是闲钱,特别是不要拿退休金投资,别眼红别人赚钱。