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2018银行与楼市的“爱恨纠葛”:为调控升利率、

2018-12-27 21:23栏目:财经
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转眼2018年已渐进尾声,在坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位下,热点城市投机炒作动能已基本消退,楼市迈出回归居住属性的坚实一步,坚挺的房价出现了松动,市场非理性成交回落。在此背景下,被称为楼市调控“神助攻”的银行业在此一年又和楼市上演着何种“爱恨纠葛”呢?
 
 
 
为房调利率
 
自楼市调控政策收紧之后,银行的房贷利率也跟着一路“水涨船高”,被誉为楼市调控的“神助攻”。
 
来自融360的数据显示,在其监测的全国35个城市的533家银行中,11月份全国首套房贷平均利率为5.71%,虽然同比去年11月份的5.36%仍小幅上涨0.35个百分点,但从环比来看,已与今年10月份持平。全国二套房贷款平均利率为6.06%,较上月回落1个基点。具体来看,有23家银行分(支)行首套房贷款利率上升,占比4.32%,较上月减少4家;有15家银行分(支)行回调利率,较上月减少4家;有494家银行分(支)行首套房贷款利率较上月持平,占比92.68%。融360房贷分析师李唯一表示,首套房利率保持上涨22个月,基本已接近一个“饱和值”。
 
具体而言,首套房方面,在北上广深四个一线城市中,北京贷款平均利率为5.47%,较上月持平;上海为5.19%,较上月持平;广州为5.62%,较上月回落10个基点;深圳为5.61%,较上月回落1个基点。二线城市中,杭州、南京首套房贷利率下滑,其中杭州实现两个月连降;青岛、苏州、长沙、无锡则上涨。
 
易居研究院智库中心研究总监严跃进称,这也体现了当前房地产市场的一些微妙变化,例如房地产领域金融适当宽松的导向。对于广深而言,房地产个贷是不会收紧了,但未来是否放宽还存在变数。但这种放宽可能会出现在放贷额度的放宽,而非利率持续下滑上。严跃进认为利率已经见底,未来可能上升。
 
虽然利率逐渐见顶,不过多位银行以及房产中介人士表示,目前银行房贷政策并未有任何松动迹象。其中一位大行地方分行房贷业务负责人表示,目前房贷政策没有任何调整,今年该行整体的房贷增速仍在放缓。
 
东方金城首席宏观分析师认为,根据当前房贷市场供需格局演化态势,年底前房贷利率有可能进入一个“平顶期”,即进一步上行的动力削弱,但掉头向下的可能性也不大,且各类房地产调控政策也不会出现松动。这主要源于当前房价仍驻扎在高位,抑制房地产泡沫膨胀是稳定宏观杠杆率和防范系统性金融风险的重点所在。在当前局面下,通过启动房地产市场“稳增长”的可能性和必要性均很低。由此,近期部分城市房贷利率下调,更多体现了供需格局变化后的市场自发调整过程,并非释放房地产调控政策转向信号,也不会对各地渐趋冷却的市场情绪带来明显提振。
 
此外,李唯一也表示,从过往数据表现来看,房贷利率涨幅的空间不断缩小,未来全国保持平稳微调的可能性较大,部分城市、地区存在回调的可能。零涨幅表示房贷利率正在逐步稳定,同时应当走出“非涨即跌”的误区,个人观点未来整体趋于稳定。
 
因房遭罚
 
一方面银行作为楼市调控的“好搭档”,而另一方面,今年以来房地产调控政策保持从严态势,不少银行因此打起了自己的“小算盘”,而由于“顶风作案”一些银行也遭到了行政处罚。
 
12月19日,河南银保监局信阳分局公布的行政处罚信息显示,工商银行固始支行因贷后管理不到位,未监控到贷款资金回流且部分流入房地产企业,被处以35万元罚款。
 
除国有银行支行外,股份制银行、城商行也在该领域受罚。12月14日,根据行政处罚信息显示,渤海银行温州分行被温州监管分局罚款65万元,其中一项违规理由包括向未竣工验收的商业用房发放按揭贷款,向“四证”不齐的房地产开发项目发放贷款。同日,贵阳银行南明支行因个人消费贷款流入股市、房市被贵州银保监局罚款30万元。
 
据媒体不完全统计,进入12月以来,监管部门针对违规“涉房贷款”至少开出12张罚单,受罚的银行从国有大行、股份制银行到城商行,乃至村镇银行不等,如工商银行固始支行、中信银行、民生银行、绵阳市商业银行、深圳福田银座村镇银行等。
 
值得注意的是,银行理财违规“输血”楼市也成为一个“重灾区”。银保监会于12月7日一连开出10张巨额罚单,合计罚没1.56亿元。其中,浙商银行、渤海银行、民生银行、中信银行4家银行均存在理财资金违规缴纳土地款或者违规投资房地产的情况。
 
值得注意的是,银行业因资金违规流入楼市被罚的消息在今年屡被爆出。今年1月就有消息称,当时中国银监会嘉兴监管分局发布一条行政处罚信息,招商银行嘉兴分行因个人消费贷款违规购房被地方监管罚款25万元。与此同时,上海浦东发展银行义乌分行也收到了行政处罚决定书,因信贷资金用于支付购房首付款也被罚25万元。此前中信银行南宁分行因违规为房地产开发企业缴交土地出让金提供理财融资,被地方银监局罚款40万元。
 
而这种情况,也陆续持续到年底。除了12月刚被罚的那几家,从11月初到11月中,就有五家银行因贷款违规“涉房”收到银监部门开出的10张罚单,合计处罚金额逾400万元,监管从严趋势明显。
 
分析人士指出,房地产市场作为强抵押的资产业务,许多银行仍然对这类业务比较偏爱,即便在监管趋严的情况下,也想方设法地增加涉房贷款。严跃进表示,在降准效应释放下,银行可贷的资金规模是上升的,这个时候违规的流动也比较多,偶尔资金重新进入到房地产市场,尤其是炒房市场,这也从侧面说明年底可贷款的金额相对较大,导致银行加快放贷。
 
卖房变现
 
为房“护驾”,也因房被罚,而对于银行而言,楼市还有银行一大重要“财产”。据悉,临近年末,积极卖房子的除了中介,还有一大波金融机构。
 
近日,上海联合产权交易所披露,上海某银行一口气挂牌转让14套房产,包含13套住宅和1套商铺,合计挂牌底价6190万元。该行表示,由于标的为国有资产,转让过程中较其他转让方式有所不同,除不可抗力因素外,整个转让过程约270天左右,房产转让不接受以贷款方式支付交易价款。
 
“从价格来说,比正常物业房产价格来说下调了约30%比例,性价比较高。但是从约束条件来说较为严格,需要全款支付房产,对于自然人来说有一些压力。”严跃进表示。
 
而这绝不使个例。在阿里拍卖平台,“金融机构年度盛典:银行/老牌资管公司直供好货”的推荐如火如荼。有媒体通过该平台发现,来自于银行的资产可谓铺满屏幕。点击进入其中的招商推介后,可以看到招商公告9909条,其中1600余条与房产有关,其余大多为债权。
 
而在1600余条房产推介信息中,推介机构为银行的项目占比超过九成。也就是说,有约1400个房产推介源自于银行的资产处置。有媒体浏览发现,多家国有大行、股份制银行、城商行、农商行、信合社等银行业金融机构的总分行参与其中。其中,来自于某H股上市银行的房产处置招商信息超过了170条。
 
在约1400条推介中,标的房产参考价值超过5000元的项目共逾30个,合计的参考价值接近32亿元。
 
从多个平台的表述来看,目前银行卖房主打的还是折扣牌,为了省时省事,有银行强调“按照房屋现状出售,不对瑕疵承担责任”,而对应的回报则起拍价格低于市价。
 
事实上,上市银行近年来面对业绩增速放缓的压力,释放利润的冲动增强、以及房价目前进入稳定期,上市银行对于需求减少的涉房固定资产自然也就熄了“囤房”的心思、有了变现的动力。