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房企争相促销 “金九银十”恐难现惊喜

2018-09-18 19:22栏目:财经
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自今年8月以来,全国首套房贷款平均利率继续上涨,地方调控政策延续精准、灵活的特征,重点保障合理居住需求,抑制投机炒房行为。每年9-10月都是房企推盘销售的旺季,今年房企也开始打促销牌,但在房地产市场调控的背景下,业内人士预计,“金九银十”期间房企销售业绩不会大幅提升,将基本上保持平缓态势。
 
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图片:CNSPHOTO提供
 
房企拉开降价促销大幕
 
传统的“金九银十”销售旺季已经来临,虽然近几年来“金九银十”的成色已显不足,但是作为下半年最重要的业绩冲刺月份,在行业强调销售与回款能力的当下,房企仍会加速推盘并开启促销通道。
 
最先开启促销的是恒大集团,其折扣优惠覆盖了住宅、写字楼、商铺等多个业态。
 
具体来看,恒大部分项目优惠是8.9折,再送30000元购房券。此外,根据付款方式的不同,享有的优惠政策也不同,最高可享受9.3折,而且部分限量特价房还有优惠。如果按照恒大公布的优惠促销政策,个别住宅能够享受低至7.7折的优惠。但是据了解,一些必须按照备案价销售的住宅楼盘不在上述折扣范围内。此外,具体项目是否可享受优惠,还需要咨询当地的楼盘销售。
 
除了恒大外,阳光城方面也表示,9月份是阳光城冲刺首个千亿元的月份,将在全国开展“千亿攻势”特惠购房季等系列营销活动,但是每个区域根据销售情况,具体优惠方式和力度有所不同。根据公告,今年1-8月,阳光城实现销售金额达930.25亿元,距离千亿元的目标仅一步之遥。
 
新城控股高级副总裁欧阳捷也表示,促销动作肯定有,但各地的情况不一,暂时没有统一的促销动作。
 
而据报道,近日,位于上海宝山的招商雍和府开启了一轮以让利为目的的促销。在其对外的营销宣传中,9月在该项目买房可获得宝马品牌汽车一辆(可折现)。“二手房基本上是8.5折到9折的水平,上海部分郊区的新房已经卖不动了。”一位上海房产中介表示。
 
上海中原地产市场分析师卢文曦表示,受到近期热议的房地产税的影响,房地产市场预期已经下调,开发商将面临更大的去化压力。
 
目前,随着调控的深入,开发商回款压力已越来越大,降价出货将成为下半年的趋势。据悉,在广州地铁13号线南岗站周边的一个住宅盘,有消息称其价格已“回到两年前”。该盘9月8日至9月9日推出专场特惠,有20套特价房源,最低2.1万元/㎡,最高不到2.5万元/㎡,整体均价直降5000元。而根据该项目2016年首批开售信息,68㎡-98㎡的复式总价为180万元/套起,折算单价也要2.6万元/㎡。
 
此外,位于广州番禺的时代柏林项目还推出了原价、折后价以及一口价等多重优惠,其中一低楼层户型从4.3万元人民币折扣到4万元人民币再到一口价的3.6万元人民币,降幅高达7000元/平方米。
 
对此,易居企业集团CEO丁祖昱认为,未来以价换量的房企将会越来越多。而欧阳捷则认为,具体来看,很多大房企已经按序时进度完成了计划指标,目前还在争取更高的目标,但发展速度有可能放缓。目前地价已处于高位,房企上半年拿地较多、土地储备充足,下半年土地购置速度也会放缓,资金需求相对稳定,大房企以价换量的需求并不迫切,中小房企即使是降价促销效果也不会很理想,因此但优惠幅度不会太大。
 
首套房贷利率保持涨势
 
在政策不断遏制房价上涨的同时,房贷利率的不断攀升也提升了购房门槛。根据融360最新发布的报告,今年8月,全国首套房贷款平均利率保持上涨,达到5.69%,环比上升0.35%,同比上升11.13%,为连续20个月上涨。报告认为,当前房贷市场政策指向仍偏紧,未来房贷利率或保持低幅上涨。
 
值得注意的是,首套房贷款利率上升的银行数量减少,持平的银行占较大比例。在全国35个城市533家银行中,有40家银行分(支)行首套房贷款利率上升,占比为7.5%,较7月份减少7家银行分(支)行;有488家银行分(支)行首套房贷款利率与上月持平,占比为91.56%,为近一年峰值。
 
中国人民大学重阳金融研究院高级研究员董希淼表示,房贷利率收紧是银行落实房地产调控政策、防范金融风险的需要。董希淼表示,目前房价仍处于高位,房地产不确定因素在增加,银行会通过调整房贷利率更加审慎地经营个人住房贷款业务。
 
此外,有媒体梳理今年前几个月的数据发现,尽管本轮首套利率上涨幅度有所收窄,但对购房者来说还款压力仍然很大,以最新首套房贷利率5.69%贷款,100万元、30年等额本息还款计算,总支付利息大概需要109万元,要比去年同期多还13万元利息。
 
“金九银十”难现惊喜
 
据不完全统计,从7月至9月12日的两个多月时间里,至少有11个省份、19个城市陆续响应住建部提出的治理房地产乱象专项行动。在此背景下,专家预计,今年的“金九银十”依然成色不足,难现惊喜。
 
事实上,今年以来,楼市调控的密集程度远超往年。来自中原地产研究中心的数据显示,年内各地调控次数累计高达315次,仅今年8月就有45个城市发布了超过55次房地产调控政策,密集程度刷新了历史纪录。
 
中原地产首席分析师张大伟表示,调控压力比之前有所加码,“数据预警+约谈波动城市+问责过快上涨”成为了一种模式。
 
从城市类别看,张大伟认为,之前出台调控政策的城市主要集中在二三线,而从8月份的情况来看,房地产调控从中央到地方、从一二线城市到三四线城市均有大量分布。房地产市场的各种随机检查,已成为当月楼市调控的最主要特点。
 
中国指数研究院相关负责人表示,自8月份以来密集出台的调控政策,对房地产供需两侧的调控继续深化。从住建部近期针对房地产市场调控的表态来看,政策将“坚决遏制房价上涨”。短期内将继续保持此前政策的连续性和稳定性,优先满足刚需人群购房需求、加强人才落户后购房的社保要求、继续规范企业购房行为、二套房以上信贷继续从紧。
 
同策研究院首席分析师张宏伟认为,接下来或许不会有过多的新政策出台。而在所有新增的调控措施中,住建部在北京、上海等30个城市开展治理房地产市场乱象专项行动最为严厉,影响较大,会让市场更加规范。
 
上述中国指数研究院负责人还认为,未来对住房租赁市场的规范将进一步加强。可以预见的是,对租金的管控会加强;对住房租赁融资的监管会加强;对住房租赁机构的监管会加强;同时,将进一步推动租购并举制度的落实和细化,补齐租赁市场立法领域短板。
 
在此背景下,欧阳捷表示,“金九银十”期间房企销售业绩不会有大幅提升。
 
不过,也有业内人士较为悲观,位于北京的某地产公司相关负责人表示,在强势管控下,已经不存在“金九银十”了。据他了解,最近北京存在限房价项目的部分楼栋以低于限售价的价格出售的情况,但是降价并没有换来销量。在他看来,除了资格、资金层面受限外,购房者对于市场的预期也并不看好,购房意愿不太强烈。