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8月前三周60城土地流拍率攀升 房企在“搞鬼”?

2018-08-30 13:26栏目:财经
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近段时间以来,土地市场流拍频现的新闻屡现报端。据中金公司发布的最新数据显示,8月前三周,持续监测的60个城市新房销售面积同比增长22.2%,较7月全月扩大3.6个百分点,土地流拍率上升至9.4%,而7月全月为7.3%。而与此同时,有数据显示截至2017年底,60家上市房企总土地储备规模为226145万平米。土地市场频频流拍,是否与房企的超高囤地规模有关?
据乐居财经统计,截至2017年底,60家上市房企总土地储备规模为226145万平米,其中TOP榜单前十就占到了总储量的60%,马太效应明显。对此,盘古智库高级研究员、应用经济学博士后盘和林在国际金融报刊文表示,房地产市场形成了一定的行业集中和资源的垄断。“手上有粮,心中不慌”,越是大规模的地产商就越是重视土地的储备。
 
另一方面,不止是8月土地流拍现象明显,据中原地产研究中心公布的数据,今年前7个月全国房地产市场土地流拍一共有796宗。其中,一线城市土地流拍共有13宗,创下2012年以来的新高;二线城市土地流拍共154宗,同比增长200%;三四线城市土地流拍合计达629宗,2017年同期为284宗,同比增长121%。
 
而这种现象也让不少人将房企巨额的土地储备和“捂盘”、“囤积居奇”这些市场投机行为联系起来。一边是重视土地储备、“热衷”囤货,另一边土地市场流拍频现,出现降温态势。对于这种情况,房企是何考虑呢?
 
对于房企囤地,盘和林表示:“在房地产调控政策持续收紧的态势下,地产商手持巨额的土地储备也就好理解了。以碧桂园为例,在以往,他们的主流战术就是利用高周转率为特点的“闪电战”。拿地后4个月开盘、5个月资金回笼、6个月资金回正,这样在银行信贷资本的配合下,资本就能完成高速周转。但时移世易、形势变换。在房市理性回归的趋势和信贷银根的紧缩下,过往以速取胜的战术将难以为继。因此,这些房地产商也就不急于将手中存货变现,而是多持观望态度,以静制动,调整自己对市场的预期,准备稳中求胜,等待形势的进一步明朗。”
 
对于土地流拍频现,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,从土地流拍的情况看,说明土地市场面临一定的压力,同时也说明市场开始回归理性。土地市场流拍其实是一些大城市的现象,很多中小城市表现还是不错的,所以从这个角度看,当前对于土地市场来说,有一定的降温,但绝对不是萧条。而土地价格走低本身也说明了一点,即土地市场资金管控比较严格的时候,房企拿地就会比较低调等。从土地出让金来看,其总体上还是呈现出逐年增长的态势。当然最大的问题是部分流拍的土地可能影响后续补库存和增加新房源,这需要警惕。
 
严跃进表示,土地流拍很大程度上说明了房企拿地比较谨慎,对于此类地产企业来说,拿地方面自然会有各种考虑,尤其是部分土地的性价比不高的情况下,拿地就会更加趋于保守。
 
中原地产研究数据显示,各地的土地出让金依然刷新纪录,但流标的现象已经越来越多。房企资金压力逐渐出现,从2016年9月份后全国一二线城市严格调控,这种情况下,房企资金压力越来越大,虽然整体销售依然处于高位,但再拿地的资金压力逐渐增加,对非优质地块的积极性降低。叠加最近各种企业的融资压力大,使得房企拿地积极性持续降低。2018年楼市继续严格调控,这种情况下,大部分房企对土地市场的热度逐渐降低,抢地积极性降低。此外,部分地块挂牌价格过高,也是出现流标的主要原因之一。
 
严跃进表示,对于当前土地流拍的市场数据来说,预计三季度会延续,不过,随着第四季度部分房企资金到位或开始改善,拿地方面将有较好表现。