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先遇房租上涨又有企业“暴雷” 房屋租赁市场还

2018-08-24 12:05栏目:财经
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近日,有关北京房租价格过快上涨的消息,无疑牵动着各方神经,但事实上,不只是北京,7月份以来全国城市房租价格均有所上涨,但部分重点城市房租价格涨幅极为明显。然而,房租的快速上涨不是当前租房市场中唯一的问题,长租公寓企业出现的“暴雷”也牵动着租客们的神经。
 
一线租金价格快速上涨
 
数据显示,7月份北上广深四个一线城市以及成都、天津、杭州、南京、青岛、厦门、重庆共计11个城市的房租价格同比平均涨幅高达22.12%。其中,与近期处于舆论旋涡中的北京房租价格同比增幅为20.3%,在11个城市中排名第六,而排名前5个城市的同比增幅分别为成都32.4%、广州30.7%、深圳30.5%、重庆25.1%、天津23.09%。
 
58安居客房产研究院首席分析师张波表示,“房租价格过快上涨的危害决不小于房价上涨。”当前,在“房住不炒”的定位下,这就要求房地产市场不但要在交易环节严防炒房行为,在租房领域对于炒作租金上涨的行为,同样予以坚决打击,如果放任租金价格非理性上涨,这明显是与住有所居、安居宜居的住房目标有明显背离。
 
如是金融研究院高级研究员杨芹芹亦表示,由于房价和房租有着天然的传导机制,两者走势高度相关,因此,如果房租持续大幅上涨,那么在房价租金比超出合理的范围之外、租房不再“划算”时,势必会有更多人会选择买房,这会在一定程度上助推房价的上行,“租住并举”无法取得预期的成效,将严重偏离调控的初衷。
 
在杨芹芹看来,由于目前住房租赁市场还处于发展初期,所以,健全完善住房租赁市场显得十分具有必要性,尤其是在一线城市中,住房租赁企业的话语权和定价权相对较强,因此可以设置类似房地产调控“限价”的房租指导价,动态调整涨幅上限,避免过分暴涨,扰乱市场秩序。
 
长租公寓企业也“暴雷”
 
然而,房租上涨不是唯一令租客担心的事。
 
8月20日,杭州长租公寓运营商鼎家(公寓品牌为“鼎寓”)贴出一纸公告宣布倒闭,“因经营不善导致资金断裂,已停止运营”。
 
据租客反映,鼎家曾许诺租客用押一付一的方式缴纳房租,实际上是让租户在不知情的情况下使用了“租房贷”,租客“莫名其妙背负了一笔贷款”,违规“租房贷”成为舆论指责的焦点。
 
鼎家表示,将引入上海寓团公寓管理公司作为鼎家业务承接方,并将于近日陆续主动与业主和租客联系承接事宜。
 
据天眼查等工商登记资料显示,寓团是一家在今年5月18日注册的新公司,注册资本约为55.55万元,背后股东是两名自然人。
 
根据第一财经的报道,对于这起事件,一种说法是鼎家管理层卷款跑路,转移资产并注册了一家名为昌德的新公司。不过第一财经并未查询到这家公司的注册信息,通过公告上提供的联系方式也未能与寓团、鼎家取得联系。
 
鼎家对业主和租客的处置方式简单粗暴,在公告中指出,业主和住户如果不能和寓团合作,可以自行协商解决,有租金或押金的损失,可以通过诉讼或等到鼎家清算后,再由相关部门统筹解决。
 
通过租金分期方式,与鼎家及第三方公司签订分期贷合同的租客深受其害。
 
需要补充的是,鼎家不是第一例,今年3月,上海的爱公寓也是因为使用分期贷,过度扩张,最终导致资金链断裂,被分散式长租公寓蛋壳所收购。
 
“分期贷”是罪魁
 
第一财经表示,现在银行针对长租公寓有两种产品,一种是针对业主的业主贷,一种是针对租客的分期贷。
 
分期贷的逻辑是,部分长租公寓运营商只支持季付、半年付和年付,加上房屋押金,租客要一次性给出一大笔钱,而为了解决资金压力,长租公寓顺水推舟与金融机构合作,推出租金分期产品。租客固然可以通过租金分期减轻压力,但需要为此签署一份性质等同贷款的合同。
 
而出现鼎家一样的公寓倒闭情况,租客要面临既交房租给第三方金融机构,又要被房东收回房子无家可归的尴尬局面。另外还有个人信息遭泄露的问题。
 
而对于运营商而言,使用分期产品的好处是,通过金融机构,一次性回笼一年的租金,这些租金可以用于装修房源、日常运营,也可以继续拿房扩大规模。但这并非没有成本的资金,运营商自身要贴息,承担不菲的利率。此模式中,房东反而是最安全的一方,至多事后会花费精力请租客搬离。
 
事实上,有媒体曝出,有租客通过长租公寓租房时,租房中介表面上承诺“押一付一”,实际上在里面嵌套了一个第三方租房贷款。甚至有媒体曝出,一些房产中介一手撮合房东和租客,另一手用租客的信用向银行贷款,转手再用从银行贷得的资金批量高价圈占更多房源。
 
“租金贷”已经成为一些长租公寓扩展规模的利器之一,通过小贷公司获取租客一年的租金,为公司拓展房源提供资金。一些观察人士直言:“资本直接推动了本轮房租的上涨。”
 
而“金融加长租公寓”的模式也引发了市场的警觉。“长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害。”近期,我爱我家前副总裁胡景晖关于长租公寓的一番言论引发了市场的热议。日前,杭州的一家名为“鼎家”的长租公寓公司宣布破产,据租客反映,鼎家曾许诺租客用押一付一的方式缴纳房租,实际上是让租户在不知情的情况下使用了网络贷款。如今,鼎家的办公场所已人去楼空,可怜的只是业主和租户。
 
不过第一财经说明,并非所有长租公寓运营商都在做分期贷。深圳万科执行合伙人、万科泊寓租赁服务有限公司总经理袁军对此表示,“分期贷在泊寓里是负面清单,坚决不碰,也不会过多关注金融领域,我们现在的工作重心还是放在运营和服务上。”
 
长租公寓行业资深运营、观察人士郁珽表示,“市场上的确存在使用租金分期的行为,但只是一部分的分散式公寓,集中式多数没用分期贷,因集中式公寓房源有限,分散式公寓发展速度快,量大,有低总价单间收房的基础。这种支付方式在行业中并未成为主流。”
 
另外,北京、上海等地公寓多使用季付或者半年付、年付,但深圳的公寓主流还是每月一付,分期贷缺乏生存土壤。
 
第一财经举出,目前使用分期贷的规模性公寓运营商有自如、爱上租、蛋壳等数家。
 
政策可期
 
值得庆幸的是,监管层对这些乱象并未置之不理。
 
北京市民反映的类似针对鼎家的情况,北京市住建委相关负责人8月23日表示,市住建委已经会同市银监局、市金融局等启动调查“租房贷”,将严查这些中介机构的资金来源和流向,一旦查实违规行为,将从严处罚。
 
8月17日,北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人,明确要求住房租赁企业“不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。”相信这一系列政策会逐渐推广到其他有类似问起的地区。
 
而针对房租快速上涨的问题,北京连续出招,要求租赁企业不得为抢占市场通过恶性竞争、哄抬租金等方式抢占房源,并设立举报热线。
 
随后,南京召开相关工作座谈会时明确提出,租赁企业不得为抢占市场份额而恶性竞争、哄抬租房价格、垄断租赁房源。针对目前南京租赁市场季节性租金上涨情况,要求进一步加强住房租赁市场监测分析,稳定住房租赁价格。
 
天津也表示,将开展住房租赁市场专项整治活动,严查以中介机构名义抢占房源、赚取租金差价,严查住房租赁企业哄抬租金扰乱市场秩序、不按规定进行房屋租赁登记备案,严查媒体恶意炒作住房租金上涨、制造市场恐慌等违法违规行为。