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凉凉!大型土拍零成交 ,房企不敢拿地了?

2018-08-13 14:21栏目:财经
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如今已是由夏转秋,土拍市场也随之唱起了“凉凉”。8月10日,杭州、南京、太原等城市都进行了土地拍卖。从拍卖过程和结果看,土拍市场明显降温,有的全部流拍,有的即使成交,地价比之前也降低了不少。对此,数据指出,这是四年之后再遇的土地流拍潮。这是否意味着,土地市场开始变盘,房企已经不敢拿地了?
 
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图片:CNSPHOTO提供
 
全国土地流拍“常态化”
 
8月10日,太原市举行了被坊间称为“史诗级”的大规模土拍,共拿出了热点区域的8幅黄金地块(总面积约82.71万平方米)进行拍卖,起拍价合计130.82亿元。但结果大大出人意料,8幅土地全部流拍。
 
今年上半年土地出让金排名全国第一的杭州,8月10日共拿出3幅宅地和1宗商地拍卖,地块总出让面积9.51万平方米,总建筑面积18.7万平方米,总起价15.64亿元。在拍卖中,宋都股份、美好置业和旭辉旗下的杭州临盛置业有限公司分别以底价7.88亿元、5.09亿元、2.19亿元竞得相应的宅地。
 
8月10日,南京出让江北新区两幅宅地,虽然引来了多家房企参与,竞争也十分激烈,但最终成交价格比之前的“地王”价降了近3000元/平方米。据悉,这两幅地块是南京在“超出最高限价竞保障房面积”规则下的最后一场土拍,此后将全面推行“竞自持面积”。
 
8月6日,石家庄出让4宗地块,其中[2018]034号地块由于报价低于底价而流拍。
 
8月2日,江苏泰州海陵区出让1宗住宅用地,经过13轮竞价,最高出价达到11.32亿元,但仍因未达政府设置的底价12.95亿元而流拍。
 
7月31日,宁波2宗住宅用地流拍;7月20日,苏州3宗地块集体流拍;7月9日,杭州1宗住宅用地流拍。更早之前,合肥、成都、天津、安庆、阜阳等地都出现多宗地块流拍现象。
 
而近期流拍的地块中,不乏位于热点城市核心地段且条件相对优越的地块。
 
据中信建投证券在研报中给出数据显示,以土地宗数为口径,今年前7月流拍率约6%,高于近轮周期中最低迷的2014年,当时总流拍宗数为345宗,平均流拍率仅4%。但今年前7个月,300城总流拍宗数已达258宗,与2014年同期相比高出了59%。从整体流拍规模来看,今年将达到历史峰值。
 
房企们不敢拿地了?
 
据克而瑞地产研究中心统计数据显示,2018年7月,全国土地市场成交维持高位,同比依旧保持上升态势。月内,一二线城市优质地块出让量显著增多,土地成交均价有所回升,但是受市场调控影响,高溢价地块不多,溢价率指标依旧持续回落。而在整体成交规模持续上行的情况下,不少热点城市频繁发生优质地块流拍的情况。
 
该机构数据显示,7月土地市场供应持续回升,全国336城经营性土地供应建筑面积升至29756万平方米,环比上涨35%,持续上涨且涨幅进一步扩大,供应幅数为3470幅,环比上升15%,月内供应地块的平均体量较6月仍然增大,土地供应的建面和幅数规模同比分别上涨78%和21%,政府推地态度积极。
 
克而瑞地产研究员吴嘉茗分析认为,综合来看,土地市场仍然维持在较高位的成交规模,比去年同期成交量上涨较多,企业对于土地需求仍然存在。
 
吴嘉茗分析认为,2018年以来,土地市场成交规模持续扩容,一方面是不少地方政府实实在在加强了土地供给力度,以此平衡市场供求关系稳定未来价格预期;另一方面,大多数房企尤其是行业龙头的拿地需求仍有增无减。
 
“在这样的大背景下,土地流拍率却出现上涨,说明目前行业调控效果显现,企业拿地态度也变得更为审慎。”吴嘉茗表示,下半年,随着一二线城市供地规模持续增加,未来土地流拍现象或许会越来越常见。但对于三四线城市而言市场并不悲观,一方面,因为相比限价、竞配套的一二线城市而言,三四线盈利空间预期相对充裕;另一方面,因为三四线城市中供不应求的仍是少数,主管部门的供地诉求也没有那么强烈。