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“以房养老”保险来了 究竟划不划算?

2018-08-08 14:37栏目:财经
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有媒体报道称,8月7日,浙江首单“以房养老”保险客户首次领到了第一笔两个月的养老保险金,国内首款以房养老保险产品——“幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险(A款)”在杭州正式落地。然而,这只是“以房养老”保险迈出的一小步。据上海证券报报道,“以房养老”保险将从目前的试点扩大到全国范围开展。
 
“以房养老”保险渐落地
 
“以房养老保险”是舶来品,在国内试点始于四年前。自2014年7月1日起,北京、上海、广州、武汉四个城市房屋完全独立产权的60岁以上老人,可选择“以房养老”,试点期两年。2016年7月,监管部门又将试点期延长至2018年6月30日,并将试点范围扩大至各直辖市、省会城市(自治区首府)、计划单列市,以及江苏、浙江、山东、广东等部分地级市。
 
“以房养老保险”是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务。即拥有房屋完全、合法产权的老年人,将其房产抵押给保险公司,保险公司为抵押权人,拥有房屋完全、合法产权的老年人继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权,并按照约定条件领取养老金直至身故;老年人身故后,保险公司有权依法行使抵押权,抵押房产处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。
 
简单理解,就是老年人将房屋抵押给保险公司,不仅可以继续居住,每个月还能从保险公司领取一笔保险金,身故后,保险公司再通过处分房屋来获得保费等相关费用。这种模式,让那些住着价值较高的房子但收入较低的老人每月都能获得一笔不菲养老金,从而改善养老生活。
 
目前,幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险(A款)是国内首个也是目前唯一一个获得原保监会批复的“以房养老”保险条款,杭州是其落地的第八个城市。
 
以刚刚落地的深圳为例,幸福人寿浙江分公司相关负责人说,“幸福房来宝”A款目前主要优先孤寡失独老人、低收入家庭、高龄老年群体投保。因为牵涉到房产,办理时还需要国土、房管、保监、司法等相关部门参与,承保周期比较长。
 
查询保险条款发现,该产品投保年龄为60周岁至85周年(含85周岁)。老年人与保险公司签订合同时,双方将确定基本养老保险金额,以抵押房产的评估值为基础,同时考虑房屋折旧、预期增值、预期的老年人平均生存年限等,金额一经确定,不能变更。
 
条款约定由保险公司和投保人共同选择和委托具备国家一级资质的房地产评估机构进行房屋评估并出具评估报告,由此产生的评估费、律师费、公证费、抵押费等费用,由双方均摊。此外,投保人还需承担每年1000元的保单管理费。这些费用在投保人每月领取的基本养老金中扣除。
 
是否划算?
 
根据都市快报对“幸福房来宝”A款产品的报道,对于房价可能出现的波动,该产品一方面在评估抵押房产价值时,提前把房产预期增值收益因素考虑在内,价值增长全部归属于投保人或继承人。另一方面,投保后老年人即可终身领取固定养老金,不受房价下跌影响。另外,投保人身故后,假如抵押房产处分所得不足以支付相关费用,继承人也无需补足,由保险公司自行承担。
 
也就是说,房子在抵押评估时会考虑一定的增值收益,并且会把这部分收益计算到养老金里。未来处分房屋时,如果价值发生了变化,保险公司扣除相关费用后,多了要退给投保人,少了投保人也不用补。
 
看似“旱涝保收”的险种,事实上是否划算?该产品费率表显示,60周岁投保,男性需缴26年延期年金保费,女性需缴29年。投保年龄越大,保费越高,缴纳年数越短,每月能领取的养老金也越高。到85周岁投保时,男性和女性分别需缴8年和10年。保费用于支付超过缴费年数的养老保险金,缴费年数则是估算的投保人未来生存年数。
 
当然,投保人并不需要以现金形式缴纳保费,而是由保险公司将保费按年计入投保人相关费用账户并累积计息,等到退保或身故时再扣除。同样累积计息的还有每月领取的基本养老金。
 
两项均要按照5.5%的年利率进行复利累计,它们是最终处置房产时向保险公司支付的大头。
 
都市快报举例称,如投保人的房产以100万元有效保险价值计算(可以简单理解为房产估值),60周岁投保男性,延期年金需缴至86周岁,年缴保费2544元,每月到手的基本养老保险金额为2514元(未扣除相关费用)。86周岁之后,他无需再缴保费,但仍能以每月2514元的标准领取养老金直至身故。
 
同样条件的女性投保人,两项费用相对较低,分别为年缴保费1622元和每月到手基本养老保险金额2082元。
 
如果60周岁开始投保的男性刚好在缴费年数的最后一年身故,其累计缴纳的保费和领取的基本养老金分别为66144元和784368元,合计850512元,需要付给保险公司。
 
但这个结果没有考虑复利(即“利生利”)因素,如果加上复利,累计金额将超过100万元。
 
试点成效较差 投保热情较低
 
据业内人士介绍,首批“以房养老保险”试点的成效不尽如人意。目前仅幸福人寿等个别保险公司推出相关产品,潜在客户的投保热情也低于预期。
 
记者从采访中了解到,“以房养老保险”试点效果之所以不太理想,有多方面的原因。
 
从保险公司的角度来看,因为“以房养老保险”产品设计复杂、风险分散机制不完善,对于保险公司而言属于微利经营,无法调动保险公司参与的积极性,导致供给能力和意愿不足。
 
更大的阻力来自于老年人的传统观念和消费习惯。在我国传统文化的影响下,“养儿防老”的思想观念依然深入人心。
 
此外,“以房养老保险”相关的法律制度存在缺失,对于投保群体以及保险机构的法律保障不足,这样就增加了“以房养老保险”产品运行中的法律风险。
 
据人民日报报道,自2015年“以房养老”保险试点以来,有多家保险公司得到了试点资格,但开展业务的仅幸福人寿一家。截至2018年4月底,幸福人寿累计仅承保了130单(93户),其中北京、上海、广州三地的保单数占总数的80%。
 
另据都市快报的报道,中国养老金融50人论坛成员孙博、张栋分析,“以房养老”保险进展缓慢,其问题主要在于需求乏力、供给不足和制度交易环境不成熟。比如其养老金领取没有考虑通胀因素,且除了传统的长寿风险和利率风险外,还有房地产市场波动风险、房产处置风险、法律风险等,风险因素更为复杂。此外,这类保险业务涉及房地产管理、金融、财税等多个领域,需要多部门协作推进相关配套政策的制定和落地。
 
未来可期?
 
上海证券报援引业内人士的话称,尽管首批试点成效不甚理想,但并不能因此而否定“以房养老保险”的重大创新价值和实践意义。
 
业内人士预计,在“以房养老保险”向全国推广的背景下,随着经济社会转型以及市场不断培育,“以房养老保险”市场的潜在需求将会显现,供给主体也将不断扩容。
 
具体来看,三个因素会支撑“以房养老保险”市场的兴起。一是人口结构变迁,家庭代际关系变化,空巢与失独老人增加;二是养老保障水平有限,多样化养老方式亟待拓展;三是自有房比重较大,住房资产价值上升。
 
为了激发这一市场需求,业内人士建议,给予“以房养老保险”业务一定的政策支持。同时,建议完善法律法规,为创新业务提供良好的法律环境。
 
他们还建议,在向全国推广的过程中,可以考虑逐步扩大抵押房产的范围,将其他类型的不动产,如商业类的房产、共有产权住房、农村宅基地房产、农村家庭承包的土地使用权等列入抵押范围,以便解决更多老年人的收入问题。
 
具体来看,幸福人寿表示,下一步将以“保险产品要不断满足人民群众对美好生活的向往”为需求导向,积极探索住房反向抵押养老保险的延伸业务,帮助客户提高生活品质,提高幸福指数,以“幸福房来宝”保险产品为起点探索养老产业供给侧改革,研发相关配套的健康养老保险产品,构建“居家、社区、机构”三位一体养老模式,为老人提供一站式养老服务。让保险更好的服务民生,服务社会,让老年人更有获得感、幸福感。