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上半年楼市关键词:抢人大战摇号买房催热市场

2018-07-10 16:58栏目:财经
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2018已经过半,上半年楼市可说风起云涌。调控不断升级的情况下,许多政策却也催热了楼市。波澜壮阔的表象下,有众多的关键词值得关注。
 
房贷利率
 
7月9日,融360发布的6月全国房贷监测数据显示,6月全国首套房贷款平均利率为5.64%,相当于基准利率1.151倍,环比5月上升0.71%,为2017年1月以来连续18个月上涨,同比去年6月首套房贷利率4.89%,上升15.34%。
 
在35个监测城市中,首套房贷平均利率最低仍为上海,而哈尔滨、郑州、武汉、东莞4城则突破6%。目前全国地区银行正常放宽利率多以基准上浮为主,具体上浮水平仍因个人资质及银行而异。
 
有媒体做了估算,以最新全国首套房贷平均利率5.64%贷款100万元、30年等额本息还款计算,总支付利息约为107.50万元,要比去年同期累计多还16.7万的利息。
 
调控升级
 
据统计,仅在2018年6月,全国就有超过25个城市发布调控政策,累计房地产调控政策内容多达32次。2018年上半年,楼市调控政策累计高达192次,相比2017年上半年的116次调控,上涨幅度高达65%。从这些数据可以看出,多家对房地产市场的调控不仅在继续,也在升级。
 
各方意见认为,房地产政策密集发布的最核心原因,还是部分城市房价出现了波动,虽然一二线热点城市房价依然平稳,但三四线城市房价出现波动,是密集调控政策发布的最核心原因。
 
有业内人士表示,在近期地方的调控新政中,不少是对“人才新政”“摇号买房”等举措带来的副作用进行补救,未来可能有更多城市加入到调控行列中。从调控方式、范围和调控重心来看,投机炒作之风已成为央地新一轮调控“组合拳”的重点打击对象。
 
摇号与价格倒挂
 
调控的升级,与摇号和价格倒挂带来的过热行情有关。放眼国内,上半年南京、上海、长沙、成都、武汉、杭州、西安、深圳等多个城市实施“摇号”选房。本质上看,“摇号”选房是一种调控手段,目的是为了防止投机炒房的现象发生。因此,“摇号”伴随的往往是抢购。事实上,许多城市都出现过过热苗头:
 
曾杭州出现的大量市民为了获得购房摇号的资格,在开发商指定银行排队等候购房诚意金冻结的情况;成都出现了几万人抢购千套住房,买房队伍绵延几公里的场景。早些时候的3月底,的武汉楼盘绿地光谷中心城16套刚需优先房源、共计900组客户参与摇号,摇号中签率低至2%。
 
深究其原因,是限价政策使新房比周边二手房价格更低,即出现了“价格倒挂”。新房比二手房便宜,这对民众来说意味着“买到即是赚到”。浙报传媒地产研究院院长丁建刚很直接地表示,只要限价政策导致的价格“双轨制”存在,摇号就可能变相成为“抽奖”机会,相当于楼市中的“打新股”。
 
为了体现“公平”、限制购房,一些城市不得不出台摇号政策。中原地产首席分析师张大伟表示,“摇号短期的确有效,起码可以公平一些,增加普通人买到房的概率,但如果不配套其他政策,只限价、只摇号,那么各种暗箱操作可能会越来越多。”
 
然而,这种政策实际上会埋下更多隐患。财经评论员马光远则认为,如此抢房场景让大家对市场的真实温度失去了基本判断,在不明真相的人看来,市场依旧火爆,加剧了市场的焦虑,扰乱了市场的基本秩序和规律。
 
华尔街见闻评论称,摇号会给人虚拟价值的幻象。购房者容易在比价过程中,形成“捡便宜”的幻觉,从而义无反顾的把“可买可不买”的念想,变成“有便宜不占是傻瓜”的必买心态。
 
抢人大战
 
除了排队摇号买房与价格倒挂以外,各地的人才引进政策实际上也催热了楼市。近一年多来,全国已有30多个省会城市或区域中心城市发布了人才吸引政策,被媒体称为“抢人大战”。然而随着“抢人大战”所带来的人口数量增多和利好政策影响,一些地方房地产市场呈现升温迹象。网民指出,出台人才政策本意是加强城市创新发展能力,应着眼于为人才提供完善的教育、医疗等配套资源服务,防止一些地方政策跑偏。
 
在上半年的“抢人大战”中,一些城市的落户门槛一降再降。天津有“海河英才”计划,海南有“百万人才进海南”新政,西安放宽投靠直系亲属限制,石家庄、长春、郑州、合肥、长沙等多地还发布了购房补贴政策。
 
“各地人才政策吸引人才过来之后,也增加了购房的需求,供需紧张带来房地产市场的上涨预期。”中原地产首席分析师张大伟说。
 
从数据来看,棚改在三四线城市去库存的过程中起到了重要作用。易居研究院报告显示,2018年5月,其监测的100个城市中,三四线城市新建商品住宅存销比为9.8个月,是2010年以来的月度最低值。
 
但是光明网有评论称,简单粗放地引人政策波及房地产市场,抵消国家房地产调控成效。伴随着越来越多的城市加入“抢人大战”,引进人才的门槛在“拼抢”中不断被放宽和降低。过于宽松的落户政策吸引了大量人才落户,引才新政也给购房者甚至炒房者带来了便利,实际上等于变相给本地房地产调控进行松绑。宽松人才引进政策推动了本地房价上涨,“抢人大战”在部分城市变成了“抢房大战”,住建部近期已约谈了12个城市。
 
房企高负债率
 
6月22日,中国人民银行发布了由货币政策分析小组撰写的《中国区域金融运行报告(2018)》,其中以专题的形式分析了中国房地产市场。报告中提到,一些房地产企业负债率较高,偿债压力较大。
 
Wind数据显示,2017年A股128家上市房企负债合计达到6.51万亿,平均资产负债率64.56%,其中63家房企负债超过百亿,34家房企资产负债率已经超过80%。
 
有人解释说,负债率高是因为规模扩张的必然结果,可是无限扩张并非谁都能吃得消,如果资金周转快尚可,否则很容易出现断裂的风险。
 
停止企业购房
 
6月下旬,紧跟西安和长沙的脚步,杭州也快速出台了企业买房的限制性政策,暂停向企事业单位和其他机构销售住房,堵住了以公司名义绕过限购的方式进行买房。与此同时,上海表态也在商讨研究要对企业买房的相关问题进行限制。
 
7月3日,上海市出台楼市新政:企业购房须满5年才能再次上市交易。并需同时满足:设立年限已满5年、在上海市累计缴纳税款金额已达100万人民币、职工人数10名及以上且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满5年等条件。
 
不动产登记全国联网
 
6月16日,自然资源部发文称,全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网,我国不动产登记体系进入到全面运行阶段。自然资源部最新统计显示,目前全国335个地市、2853个县区共设立3001个不动产登记办事大厅,平均每天为30多万企业和群众提供不动产登记服务。针对一些地方在不动产登记工作中存在的“办证难”等问题,自然资源部在全国部署了不动产登记窗口作风问题专项整治。
 
有媒体评论称,不动产登记全国联网后可以减少甚至杜绝不动产权利的重叠、漏登的现象发生,更好地厘清当事人之间的不动产权利界线,减少权属纠纷,提高登记的准确性和权威性,更好地维护当事人的不动产物权。